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Title: Quanto custa à cidade um megaevento esportivo?: configuração espacial, obras da copa de 2014 e efeitos na precificação imobiliária na região metropolitana de Natal/Brasil
Authors: Nascimento, Rodrigo Costa do
Keywords: Precificação imobiliária;Configuração espacial;Copa do Mundo de 2014
Issue Date: 27-May-2019
Citation: NASCIMENTO, Rodrigo Costa do. Quanto custa à cidade um megaevento esportivo?: configuração espacial, obras da copa de 2014 e efeitos na precificação imobiliária na região metropolitana de Natal/Brasil. 2019. 382f. Tese (Doutorado em Arquitetura e Urbanismo) - Centro de Tecnologia, Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Natal, 2019.
Portuguese Abstract: Nas cidades as inter-relações entre localizações, setores funcionalmente variados, atratores e satisfações, viabilizados pelo conjunto de barreiras e permeabilidades, se apresentam como fatores de precificação imobiliária, representação e recomposição monetárias do valor e da circulação do capital. Enquanto sistema articulado entre objetos, ações e fluxos o espaço assume propriedades configuracionais ora protagonistas ora coadjuvantes de interesses econômicos que o convertem em mercadoria. Seus potenciais de acessibilidade - propriedade que, independe de atratores, permite superar barreiras ao intercâmbio de bens, serviços e informações - influenciam processos de redimensionamento de preços imobiliários por vezes sujeitos a interferência de grandes infraestruturas de impacto urbano. Nesse contexto se inserem as intervenções de megaeventos - os Grandes Projetos Urbanos (GPUs) - que ao gerar rupturas espaciais são capazes de dar respostas monetárias ao espaço urbano. Na Região Metropolitana de Natal/RN (RMNatal), assim como em outras brasileiras, a pespectiva da ocorrência da Copa de 2014 gerou alterações configuracionais a ponto de redefinir níveis de acessibilidade bem como preços imobiliários em áreas centrais e de expansão. Esta tese busca compreender a influência da configuração e acessibilidade espaciais sobre a os preços imobiliários em áreas atingidas por obras da Copa de 2014 na zona urbana e em parte da zona metropolitana de Natal. Apresenta a premissa de que relações entre acessibilidade espacial e localização interferem mais na precificação imobiliária em áreas de intensa centralidade como Lagoa Nova, onde o capital circula continuamente, do que a presença da Arena das Dunas. Por outro lado, em áreas de expansão, como em São Gonçalo do Amarante/RN onde implantou-se o Aeroporto Aluízio Alves, os preços do solo parecem não responder diretamente à combinação acessibilidade espacial x localização, já que o capital encontra-se ainda em processo inicial de circulação, o que demonstra maior dependência dos impactos espaciais advindos com o aeroporto. Pesquisas em escrituras imobiliárias resultaram no levantamento de valores de avaliação (preços) de apartamentos, casas e terrenos (Lagoa Nova) e lotes (São Gonçalo do Amarante) entre os anos de 2012 e 2016. Considerando o espaço como variável independente (atuante) e dependente (resultante), recorre-se à Lógica Social do Espaço (LSE) - ramo da morfologia dedicado aos estudo das relações entre espaço e sociedade - e a Análise Sintática do Espaço (ASE) - técnicas de leituras gráficas e quantitativas para análise espacial - para compreender relações entre acessibilidade topológica da configuração espacial, obras de grande impacto (atratores) e precificação imobiliária, aplicando medidas de integração e choice em representações lineares axiais e de segmentos. Integração refere-se à centralidade de um conjunto de eixos acessíveis e choice ao quão escolhido é um fragmento de linha, entre uma origem e um destino, mediante potencial de atravessamento. Tais medidas ajudaram a interpretar se preços elevados estão mais relacionados a conjuntos de vias mais acessíveis (integração) em rotas de origem-destino e/ou se atreladas às mais intersticiais com elevados potenciais de atravessamento (choice), porém não muito distantes das obras de impacto. Os resultados confirmam precificação dos apartamentos e casas (ambos entre 01 e 03 dormitórios) bem como de terrenos em Lagoa Nova, relacionada à sobreposição entre rotas origem-destino (“movimento para” ou integração) e de atravessamento (“movimento entre” ou choice) das principais rotas da trama viária, confirmando o protagonismo espacial independente da presença da arena. Em São Gonçalo do Amarante, lotes padrões de 200 m² - de faixas médias de preço - parecem se precificar em loteamentos próximos ao principal eixo de integração e choice – rodovia BR 406 - que confere acesso entre Natal e aeroporto, ao passo que lotes mais caros tendem a se localizar em sistemas de intenso atravessamento, ou em setores muito reservados (de intermediárias e baixas medidas de integrações e choice), apontando para um possível protagonismo compartilhado entre o magnetismo do aeroporto, que estimulou o aparecimento de expansões espaciais, e os potenciais de acessibilidade/atravessamento da rodovia.
Abstract: In cities the interrelations between locations, functionally varied sectors, attractors and satisfactions, made possible by the set of barriers and permeabilities, are presented as factors of real property pricing, representation and monetary recomposition of the value and circulation of capital. As a system articulated between objects, actions and flows space assumes configurational properties or protagonists nowadays supporting economic interests that convert it into a commodity. Its accessibility potential - property that, independent of attractors, allows to overcome barriers to the exchange of goods, services and information - influence processes of real estate price resizing sometimes subject to interference from large infrastructures with urban impact. In this context, the interventions of mega-events - the Great Urban Projects (GPUs) - that generate spatial ruptures are able to give monetary answers to the urban space. In the Metropolitan Region of Natal / RN (RMNatal), as well as in other Brazilian ones, the prospect of the 2014 World Cup event generated configurational changes to the point of redefining accessibility levels as well as real estate prices in central and expansion areas. This thesis seeks to understand the influence of spatial configuration and accessibility on real estate prices in areas affected by 2014 World Cup works in the urban area and part of the metropolitan area of Natal. It presents the premise that relations between spatial accessibility and location interfere more in real estate pricing in areas of intense centrality such as Lagoa Nova, where capital flows continuously, than the Arena das Dunas’s presence. On the other hand, in the expansion areas, such as in São Gonçalo do Amarante / RN where the Aluízio Alves Airport was established, land prices do not seem to respond directly to the combination space accessibility x location, since the capital is still in initial process of circulation, which shows greater dependence on the spatial impacts of the airport. Property survey results have resulted in the appraisal values (prices) of apartments, houses and land (Lagoa Nova) and lots (São Gonçalo do Amarante) between the years 2012 and 2016. Considering space as an independent (acting) and dependent (resulting) variable, we use the Space Social Logic (LSE) - a branch of morphology dedicated to the study of space-society relations - and Space Syntax Analysis (ASE) techniques of graphical and quantitative readings for spatial analysis - to understand relations between topological accessibility of spatial configuration, works of great impact (attractors) and real estate pricing, applying measures of integration and choice in linear and segmental representations. Integration refers to the centrality of a set of accessible axes and choice to how chosen a line fragment is, between a source and a destination, through the potential of betweenness. Such measures have helped to interpret whether high prices are related to more accessible (integration) routes on origin-destination routes and / or if they are linked to the most interstitials with high potential of crossing, but not too far from the works of impact. The results confirm the pricing of apartments and houses (both between 01 and 03 bedrooms) as well as of land in Lagoa Nova, related to the overlap between origin-destination (movement for as integration) and crossing (or between) routes of the main routes of the road network, confirming the space protagonism independent of the presence of the arena. In São Gonçalo do Amarante, standard lands of 200 m² - of average price ranges - seem to be priced in subdivisions close to the main axis of integration and choice - highway BR 406 - that provides access between Natal and the airport, while more expensive lots tend to be located in systems of intense crossing, or in very reserved sectors (of intermediate and low measures of integrations and choice), pointing to a possible shared protagonism between the magnetism of the airport, that stimulated the appearance of spatial expansions, and the potential accessibility / crossing of the highway.
URI: https://repositorio.ufrn.br/jspui/handle/123456789/27736
Appears in Collections:PPGAU - Doutorado em Arquitetura e Urbanismo

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